【文字解读】《分宜县住宅专项维修资金管理办法》政策解读

一、出台背景和制定过程

随着分宜县大量住宅小区的投入使用,许多房屋的共用部位和共用设施设备(如电梯、外墙、消防设施等)逐渐进入维修和更新改造期。为了规范住宅专项维修资金的管理,保障维修和正常使用,维护广大业主的合法权益,分宜县人民政府制定并发布了《分宜县住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)。该《办法》的制定经历了严谨的过程:

公开征求意见:在正式发布前,分宜县住房和城乡建设局于2025年5月将起草的《办法(征求意见稿)》向社会公开征求意见,体现了政策制定的公开性和科学性。

审议与发布:《办法》经县十七届人民政府第79次常务会议研究同意,最终于2025年9月1日正式印发并施行。

二、制定依据

《办法》的制定严格遵循了国家及江西省的相关法律法规和政策文件,主要包括:

《中华人民共和国民法典》;

《物业管理条例》;

《江西省物业管理条例》;

《住宅专项维修资金管理办法》(住建部、财政部令第165号);

《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》;

《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》。

三、主要内容及政策详解

1、维修资金的交存

交存范围:商品住宅、售后公有住房的业主均需按建筑面积交存维修资金。

交存标准:首期交存标准为住宅60元/㎡,非普通住宅(商业、别墅等)75元/㎡。

交存主体:业主在办理网签备案前交存;未售房屋由开发单位交存,售出后向买受人收回。

续交机制:账户余额不足首期应交额30%时,需及时续交。

2、维修资金的使用

(1)使用范围

专项用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

共用部位主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施等。

(2)表决机制

使用维修资金需经过业主表决,具体比例如下:

一般使用程序:应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

应急使用程序:针对部分紧急情况(如电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落等),可简化表决程序,快速启动维修。

(3)费用分摊

维修和更新、改造费用按照"谁受益谁承担"的原则,由相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊。

3.使用程序详解

(1)一般使用程序

主要包括以下环节:

提出申请:由物业服务企业、相关业主或业主委员会等根据维修需要提出使用方案。

业主表决:使用方案需经业主表决通过,并在小区明显位置公示,公示期不少于5日。

部门审核:申请人持材料向县住建部门申请列支,住建部门审核同意后组织实施。

工程验收:工程竣工后,组织验收并签署验收报告。维修工程决算价在5万元以上(含5万元)的,需委托造价咨询机构对工程决算进行审核并公示。

资金拨付:验收及审核通过后,向县住建部门申请拨付资金,由专户管理银行划转至指定账户。

(2)应急使用程序

发生以下紧急情况时,可以启动应急维修程序:

电梯、水泵故障影响正常使用;

消防设施损坏,消防救援机构出具整改通知书;

外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况,经有资质的鉴定机构出具证明。

应急程序要求申请人在紧急情况发生后24小时内制定维修方案并报住建部门,住建部门应在2个工作日内作出是否同意申请的决定,事后需将维修情况公示15天。

4.监督管理

账目公开:县住建部门应当每年向全体业主公布一次维修资金的交存、使用、增值收益和结存金额等情况。

资金随房转移:房屋转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。

审计监督:维修资金的管理和使用应当依法接受审计部门的审计监督。

四、实施期限

本办法自2025年9月1日起施行。

同时,《办法》施行前已取得国有土地使用权的项目,其专项维修资金仍按原标准交存;《办法》施行后取得国有土地使用权的项目,按新标准交存。

五、名词解释

住宅专项维修资金:指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

共用部位:指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或与结构相连的非住宅业主共有的部位,包括基础、承重墙体、屋顶、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备:指由住宅业主或有关非住宅业主共有的附属设施设备,包括电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、公益性文体设施等。

双三分之二:指使用维修资金需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

双过半数:指参与表决的业主中专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主同意。

应急维修:指在电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落等紧急情况下,为保障安全可简化表决程序,快速启动维修。

维修资金续交:指业主分户账面余额不足首期应交额30%时,需按规定及时补足。

解读机关:分宜县住房和城乡建设局

解读人:李一鸣

咨询电话:0790-7139911