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【有效】分宜县人民政府办公室关于印发《分宜县住宅专项维修资金管理办法》的通知
分宜县住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(住建部、财政部令第165号)、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》、《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》等法律、法规、规章规定，结合本县实际，制定本办法。第二条 本县行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。
本办法所称售后公有住房，是指在城镇住房制度改革中向个人出售的公有住房。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 县住建部门会同县财政部门负责全县商品住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。
第二章 交 存
第六条 具有共用部位、共用设施设备的商品住宅，商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，应当按照本规定交存住宅专项维修资金。第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为:住宅 60 元/m²，非普通住宅（商业、别墅等）75 元/m²。县住建部门应当根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
第九条 首期维修资金，按照下列规定存入维修资金专户：
（一）商品住宅的业主应当在办理商品房买卖合同网签备案前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
（二）房屋竣工验收后未出售房屋的首期住宅专项维修资金由开发建设单位在办理项目初始登记前交存住宅专项维修资金专户，待房屋售出后再由开发建设单位按原交存额向房屋买受人收回。
第十条 对未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人；不动产登记机构在办理不动产登记手续时应当审查首期住房维修资金交存情况。
第十一条 县住建部门应当与所在地商业银行签订委托协议，开立本辖区专项维修资金的专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账。
第十二条 业主分户账面维修资金余额不足首期应交额30%的，应当及时续交。
设立业主大会的，续交方案由业主大会决定，必要时乡镇、街道给予指导。
未设立业主大会的，由相关业主在乡镇、街道指导下拟订续交方案，经业主依法表决同意后实施。
第十三条 商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当按照本规定第七条补充建立。
第三章 使 用
第十四条 住宅专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。第十五条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
为提高住宅专项维修资金使用效率，对受益人为本栋业主的，由本栋业主进行表决；受益人为本单元业主的，由本单元业主表决。可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式征求业主意见并进行表决，最大限度方便业主对维修事项作出决策。
使用维修资金应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十六条 房屋共用部位维修和更新、改造的范围包括下列情形：
(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的。
(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿的。
(三)地下室出现渗漏、积水的。
(四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值。
(五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变。
(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的。
(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙或者院门破损的。
(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的。
(九)其他情况。
第十七条 房屋共用设施设备维修和更新、改造的范围包括下列情形：
(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的。
(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重以及水质不达标的。
(三)避雷设施不满足安全要求的。
(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的。
(五)消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的。
(六)楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。
(七)其他情况。
第十八条 使用维修资金，应当按照谁受益谁承担的原则和下列规定分摊：
（一）属于全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（四）属于其他情况的共用部位、共用设施设备，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（五）未出售的房屋，由开发建设单位作为业主按照未出售房屋建筑面积的比例承担。
业主分户账维修资金余额不足支付分摊工程费用的，应当由该业主直接补足分摊工程费用的差额部分。
第十九条 使用住宅专项维修资金，按照下列规定确定申请人：
有物业服务企业的，由物业服务企业根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造使用申请。
没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出使用申请。
第二十条 使用住宅专项维修资金，按照下列程序办理：
（一）申请人根据维修、更新或者改造的项目情况提出使用方案，详细说明使用原因、施工范围、施工计划、经费预算、分摊列支范围等内容。
使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示期不少于5日。
（二）申请人持有关材料，以及所属街道社区证明，向县住建部门申请列支。
（三）县住建部门审核相关材料同意后，申请人组织实施维修和更新、改造。
（四）工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，相关业主比例不得低于验收人员总人数的50%。
（五）维修工程决算价在5万元以上（含5万元）的，业主委员会或者社区居民委员会应委托造价咨询机构对工程决算进行审核，出具审核证明，并在小区明显位置进行公示，公示期不少于5日。
（六）申请人持项目验收合格、工程决算审核、分摊列支范围及明细等相关资料向县住建部门提出拨付结算资金申请。
（七）县住建部门审核拨付结算资金申请资料后向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
（八）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至申请人指定账户。
第二十一条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，提倡申请人通过公开招投标方式选聘具有相应施工资质的工程施工单位，鼓励申请人聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程造价进行审核及对工程进行监理，审价费和监理费计入工程成本。
第二十二条 影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：
(一)电梯、水泵故障影响正常使用的。
(二)消防设施损坏，消防救援机构出具整改通知书的。
(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。
以上情况经县住建部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。
第二十三条 物业区域内发生以上紧急情况，按照以下程序提出应急使用住宅专项维修资金申请：
（一）申请人在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案，向县住建部门申请应急使用住宅专项维修资金。
（二）申请人提出应急使用住宅专项维修资金申请前，应当在所在物业的主要出入口张贴公告，公告期不少于2天。
（三）县住建部门接到申请后，应当立即组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。
（四）施工企业完成应急维修后应当申请工程验收：
由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会或者社区居委会联合组织验收。
由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居委会联合组织验收。
由县住建部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修的，由组织代修单位和业主代表联合进行验收。
（五）应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期为15天。
第二十四条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由县住建部门组织代修，或者由县住建部门与属地街道办事处、乡镇人民政府协商，由属地街道办事处、乡镇人民政府组织代修。
由县住建部门或街道办事处、乡镇人民政府组织代修的维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。
第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用。
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用。
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
（五）其他法律、法规、规章规定及合同约定，不得从住宅专项维修资金列支的。
第二十六条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：
（一）维修资金的存储利息。
（二）利用房屋共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益，业主大会另有决定的除外。
（三）房屋共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十七条 县住建部门应当与开户银行核对专项维修资金账目，并将下列情况每年向全体业主公布一次：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况。
（三）住宅专项维修资金使用和管理的其他有关情况。
（四）业主对公布的结果有异议的，可以要求复核。
第二十八条 房屋转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。
第二十九条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房屋所有权证的证明，向县住建部门申请提取其住宅专项维修资金分户账中的剩余款额。
第三十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门有关规定。
第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十二条 违反本办法的行为，依据有关法律、法规、规章的规定进行处罚。
第三十三条 《分宜县住宅专项维修资金管理办法》施行前已取得国有土地使用权的项目，其专项维修资金仍按原标准交存。《分宜县住宅专项维修资金管理办法》施行后取得国有土地使用权的项目，按新标准交存。
第五章 附则
第三十四条 本规定自2025年9月1日起施行。附件：申请使用住宅专项维修资金的材料清单
附件
申请使用住宅专项维修资金的材料清单
一、申请、受理阶段
1、分宜县住宅专项维修资金使用项目申请表（附件1）
2、意见认定书或整改通知书（应急申请需要）
3、住宅专项维修资金使用方案（附件2）
4、维修项目预算书
5、分宜县住宅专项维修资金使用意见征询表（附件3；双“三分之二”表决，双“二分之一”同意，应急申请不需要）
6、项目申请前公示（附件4：一般申请公示/附件5：应急申请公示；附公示照片）
7、项目申请前已公示的证明（附件6）
8、维修项目施工合同（附件7）
9、质量保修书（附件8）
10、安全施工承诺书（附件9）
11、加盖公章的施工单位资质证书复印件
二、验收阶段
1、维修项目竣工验收报告（附件10）
2、决算审核报告（5万元及以上需要）
3、项目决算公示（附件11；附公示照片）
4、项目决算已公示的证明（附件12）
三、拨付阶段
1、分宜县住宅专项维修资金拨付申请书（附件13）
2、相关票据
3、分宜县住宅专项维修资金拨付审批表（附件14）
4、维修项目尾款返还公示（附件15；附照片）
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